재건축과 리모델링 차이점

▣ 재건축과 리모델링 차이점

 

 

아파트 생활이 편하고 한 번 마음에 들어 눌러 앉으니 세월이 어느덧 흘러 구축 아파트.

그러다보니 신축 아파트에 입주하는 거는 생각보다 어렵다. 서울과 지방 모두 구축 아파트들이 많은데 재건축이 생각보다 쉬운 게 아닌가 보다. 언젠가 신축 아파트에 입주를 하고 싶은 생각은 있지만, 희망사항이라서 지금부터라도 준비를 하면 신축 아파트에 입주할 기회가 오지 않을까??

 

 

지금 생각해 보면 너무 안일하게 살았던게 후회가 된다. 세상이 변하면 나도 흐름을 따라가야지, 낙오자가 되지 않는다. 그래서 평소에 궁금했던 재건축과 리모델링 그 차이점은 무엇이고 각각의 장단점을 무엇인지 살펴보는 시간을 가져본다.

 

 

 

 

출처 : 미래에셋생명

 

출처 : 미래에셋 생명

 

출처 : 금강일보 

 

 

 

재건축 VS리모델링 

 

① 재건축 : 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새로운 건물을 짓는 방식이다.

 

② 리모델링 : 노후된 아파트를 전면 철거하는 것이 아니라 기존 골조를 남겨둔 채 대수선 하거나 일부를 증축하여 짓는 방식이다.

 

③ 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하지만 리모델링은 15년 이상이면 가능하다.

 

④ 재건축을 위한 안전진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 하는 반면 리모델링은 B 등급 이상이면 사업 추진이 가능하다.

 

⑤ 용적률에 있어서도 재건축은 법적 용적률 범위 내에서만 가능하지만 리모델링은 건축 심의로 법적 용적률 초과를 허용하고 있다. 리모델링은 재건축과 달리 용적률 규제 완화가 돼 있는 상황이기 때문에 기존 용적률 300% 아파트를 420%까지도 올릴 수 있어 재건축에 비해 이점을 갖고 있다.

 

⑥ 재건축은 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익환수가 있는 반면 리모델링은 이 두 가지에 모두 해당 사항이 없다.

 

⑦ 초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 전반적으로 리모델링에 비해 재건축 추진 조건이 훨씬 까다로운 편이라는 얘기다.

 

⑧ 리모델링에 대한 관심이 높아지기 시작한 건 수직 증축에 관한 규제가 풀리면서부터다. 수직 증축은 말 그대로 기존 건물에 층수를 높여서 세대수를 늘리는 것이다.

 

⑨ 리모델링 사업이 주목 받고 있는 이유 중 하나는 수익성을 높일 수 있다는 점에서다. 주거 환경 개선뿐만 아니라 투자 목적으로도 좋은 수단이다.

 

⑩ 기존 구조물을 활용하는 만큼 리모델링의 공사비는 재건축의 것에 비해 80~90% 수준으로 결정된다. 리모델링을 통해 넓힐 수 있는 면적은 전용면적 84㎡ 이하의 주택은 리모델링을 통해 최대 40%, 그 이상의 주택은 최대 30%까지 면적을 넓힐 수 있다. 또 현행 주택법 상 세대수도 최대 15%까지 늘릴 수 있다.

 

 

 

 

재건축의 장점

 

① 장점은 가치가 상승한다는 점이고, 전체 세대 수가 증가하고 동·호수도 변경된다. 하지만 공사 기간이 오래 걸리고 비용 또한 많이 들어간다는 점이 단점이다.

 

② 리모델링의 경우, 재건축과 대비되는 장점을 가지고 있다. 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익 환수에서 제외되고 15% 이내에서 세대수 증가도 가능하다.

 

③ 리모델링은 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 지하주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들게 된다.

 

④ 리모델링은 신축에 비해 시세가 낮고 내력벽 유지가 필수 조건이고 세대수 증가는 있지만 재건축에 비해 제한돼 있는 만큼 건설사 입장에서 사업성이 낮다는 점이 단점이다.

 

 

 

리모델링 규제 완화가 필요하다

 

① 정부가 재건축을 규제하는 사이 리모델링으로 관심이 이동한 것은 사실이나 사업성을 보장하기 어려운 경우가 많다는 것이다.

 

② 예를 들어 리모델링을 통해 30가구 이상의 일반분양분이 발생하면 분양가 상한제가 적용된다. 여기에 안전성 검토 기준도 매우 엄격하다. 수직증축 리모델링 단지는 안전진단을 두 차례 받는데, 지금까지 서울에서 이를 통과한 단지는 송파구 ‘성지아파트’가 유일할 정도다.

 

③ 단지 규모가 작은 경우 최근 새 아파트의 핵심 시설로 떠오르는 커뮤니티시설 등을 담기 어려워 시세 상승에는 한계가 있을 것으로 보인다.

 

④ 리모델링 수직증축과 이를 통한 일반분양 공급이 허용됐지만, 일반분양 30가구가 넘으면 사업계획 승인을 받아야 하는 제도가 도입되면서 인·허가 절차가 오히려 길어지는 문제도 생겨서 리모델링의 장점은 성능 개선과 더불어 속도인데 속도라는 장점이 희석된 만큼 주의해서 봐야 할 것이라고 했다.

 

⑤ 전문가들은 리모델링이 재건축의 대안이 되기 위해서는 내진 보강에 따른 비용 보전과 용적률 완화 등 인센티브를 제공하고 주거복지 차원의 주택 리모델링을 활성화해야 한다고 강조했다.

 

⑥ 도심지역의 주택공급 확대 대책으로 수직증축을 통한 세대수 증가, 내력벽 철거 등을 적극 검토할 필요가 있으며 이를 잘할 수 있도록 관련 규제를 대폭 풀어주는 게 필요하다.

      (출처 : 금강일보)